Cada año, tu casero tiene la obligación de enviarte un documento que muy poca gente espera y que puede cambiar tu economía de golpe: la Nebenkostenabrechnung (pronunciado nebén-kosten-abréknung), que es la liquidación anual de los gastos adicionales al alquiler. Puede traerte dinero de vuelta. O puede pedirte varios cientos de euros de golpe. Entender cómo funciona es una de las cosas más rentables que puedes hacer como inquilino en Alemania.
Qué son exactamente los Betriebskosten
En Alemania, el alquiler que pagas cada mes casi nunca cubre todos los costes del edificio. Hay una parte llamada Betriebskosten (gastos de funcionamiento del inmueble) que se paga por separado. Estos son los gastos compartidos del edificio: calefacción, agua fría y caliente, basura, limpieza de escaleras, seguro del edificio, mantenimiento del jardín, ascensor, portería, y algunos más.
Para no tener que hacer un pago enorme de una vez, el contrato fija una cantidad mensual llamada Vorauszahlung (anticipo). Pagas ese anticipo todos los meses junto con el alquiler base. Al final del año, el casero hace las cuentas reales y emite la Nebenkostenabrechnung. Si pagaste más de lo que costó: te devuelven la diferencia. Si pagaste menos: tienes que pagar la diferencia, y eso se llama Nachzahlung (pago adicional).
El problema es que muchos de nosotros llegamos a Alemania pensando que el alquiler es el alquiler y punto. No existía ese concepto en nuestros países, o si existía no era tan detallado. Así que cuando llega ese sobre en el buzón, a menudo va directo a una pila de papeles sin leer. Ese sobre puede contener una factura inesperada de varios cientos de euros, o un reembolso que nunca reclamaste.
Qué pueden cobrarte y qué no
No todo lo que el casero incluya en la liquidación es legítimo. La ley alemana define con bastante precisión qué conceptos son trasladables al inquilino y cuáles son gastos que corresponden al propietario. En términos generales, pueden cobrarte los gastos que se generan de forma continua y que están vinculados al uso del inmueble: calefacción, agua, basura, limpieza de zonas comunes, seguro de edificio, alumbrado de escaleras, entre otros.
Lo que el casero no puede cargarte son gastos extraordinarios como reparaciones o renovaciones del inmueble, gestión administrativa propia del propietario, o intereses de créditos hipotecarios. Si ves conceptos que no reconoces o que te parecen fuera de lo normal, tienes derecho a pedir los justificantes y a revisarlos.
Además, la liquidación debe llegar dentro de un plazo concreto después de terminar el año contable (normalmente el año natural). Si llega fuera de ese plazo, el casero puede perder el derecho a cobrarte la Nachzahlung. Ese plazo legal juega a tu favor. Del mismo modo, tú también tienes un plazo para impugnar la liquidación si crees que hay errores.
Para que no tengas que revisar eso solo y sin saber por dónde empezar, hemos creado un comprobador gratuito: puedes subir o introducir los conceptos de tu liquidación en nuestra herramienta de revisión de la Nebenkostenabrechnung y ver si algo no cuadra.
Cómo leer la liquidación sin agobiarte
La Nebenkostenabrechnung tiene una estructura que se repite en casi todos los casos. Primero aparece el total de cada concepto para todo el edificio. Luego aparece el porcentaje o la clave de reparto que te corresponde a ti (según los metros cuadrados de tu piso, el número de personas, o el consumo medido). Después aparece tu parte proporcional del gasto real. Y al final, se restan los anticipos que ya pagaste durante el año.
El número final es lo que importa:
- Negativo (a tu favor): el casero te debe devolver ese dinero. Asegúrate de que te lo paguen o te lo descuenten del siguiente mes.
- Positivo (a favor del casero): es tu Nachzahlung. Tienes un plazo para pagarla, que suele aparecer en el mismo documento.
Si no entiendes algún concepto porque está en alemán técnico, no lo ignores. Puedes usar un diccionario, preguntar a alguien de confianza, o usar la herramienta enlazada arriba. Ignorarlo no lo hace desaparecer.
Lo que sí conviene hacer tras recibir la liquidación es revisar si el anticipo mensual que pagas tiene sentido para el próximo año. Si hubo una Nachzahlung grande, probablemente el anticipo era demasiado bajo. Puedes pedir al casero que lo ajuste para no llevarte otra sorpresa el año siguiente.
Lo que puedes hacer hoy mismo
- Busca la carta de tu casero. La Nebenkostenabrechnung suele llegar en papel, por correo postal. Si no la has recibido, pregunta a tu casero cuándo la va a emitir y para qué año contable.
- Revisa la fecha en que llegó. El plazo legal para que el casero te la envíe es un dato que juega a tu favor; anota cuándo la recibiste para saber si estás dentro del período en que puedes impugnarla.
- Anota cuánto pagas de anticipo al mes y compáralo con lo que dice la liquidación como gasto real. Esa diferencia es tu devolución o tu Nachzahlung.
- Revisa cada concepto de la lista. Si alguno no está claro o te parece injustificado, tienes derecho a pedir los documentos originales al casero para comprobarlo.
- Introduce los datos en nuestra herramienta gratuita para revisar si la liquidación tiene errores o conceptos que no corresponde cobrarte.