Todos os anos chega o envelope com a Nebenkostenabrechnung — a conta anual das despesas do aluguel — e, muitas vezes, um valor a pagar que ninguém te explica. Vale a pena olhar com calma: o portal alemão de revisão Mineko afirma que, nas mais de 149.000 contas que já reviu, cerca de 93 % continham algum erro, e a associação de inquilinos Deutscher Mieterbund estima há anos que pelo menos uma em cada duas está errada. São números dessas fontes, não nossos — mas coincidem no essencial: o erro é a norma, não a exceção.
A boa notícia: muitos desses erros podem ser detetados à vista, sem saber alemão jurídico, se souberes o que procurar no papel. Aqui vão os 10 mais habituais segundo as fontes especializadas alemãs (Mineko, Mietergenie, MieterEngel, associações de inquilinos), com o termo alemão que aparece na tua conta e a norma por trás de cada um.
Antes de começar: os dois prazos que enquadram tudo
O senhorio tem 12 meses desde o fim do período liquidado para te entregar a conta (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB): para o período que fechou a 31 de dezembro de 2025, até 31 de dezembro de 2026. E tu tens 12 meses desde que a recebes para apresentar objeções (Satz 5). São dois prazos diferentes, com pontos de partida diferentes — anota as duas datas antes de rever o resto.
1. A chave de repartição não é a do teu contrato
É o erro nº 1 do ranking da Mineko: a conta reparte as despesas por metros quadrados, pessoas ou frações, mas o teu contrato combinou outra coisa. Se o contrato nada diz, a regra legal é a repartição por área (Wohnfläche, § 556a Abs. 1 BGB). Procura na tua conta a palavra Verteilerschlüssel ou Umlageschlüssel e compara com o contrato. Este é o único da lista que não consegues verificar sem o contrato à frente — tem-no à mão.
2. Cobram-te rubricas que não podem ser repassadas
A lista de despesas repassáveis do § 2 BetrKV é fechada: 17 categorias e nem mais uma. O § 1 Abs. 2 BetrKV exclui além disso, pelo nome, as despesas de administração (Verwaltungskosten) e as reparações e manutenção corretiva (Instandhaltung/Instandsetzung). Se no teu papel vês Verwaltung, Reparatur, Instandhaltung ou Bankgebühren, essa rubrica merece uma pergunta ao senhorio.
3. O aquecimento não foi repartido por consumo
A HeizkostenV obriga a repartir entre 50 % e 70 % do custo do aquecimento e da água quente segundo o consumo medido de cada habitação (§ 7 Abs. 1). Se a tua conta reparte o aquecimento só por metros quadrados, a própria norma prevê o direito a reduzir a tua parte em 15 % (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Verifica se aparecem leituras de contador da tua habitação.
4. O período liquidado não é de 12 meses
A conta deve cobrir um período de um ano (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Olha para o Abrechnungszeitraum no cabeçalho: se liquida 14 meses, ou dois períodos misturados, há um problema formal. A exceção normal é o teu próprio ano de entrada ou saída da casa, que pode ser mais curto.
5. Faltam os dados mínimos que a tornam compreensível
A jurisprudência alemã exige conteúdos mínimos para a conta ser válida na forma: a discriminação dos custos totais do edifício, a chave de repartição aplicada, o cálculo da tua parte e a dedução dos teus adiantamentos (Vorauszahlungen). Se o teu papel só traz um valor final sem discriminação, não consegues conferir nada — e isso, por si só, já é um sinal.
6. Chegou fora de prazo
Se a conta de um período chega mais de 12 meses depois de esse período fechar, o § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB exclui em geral que o senhorio te possa exigir o pagamento adicional, salvo se o atraso não for culpa dele. Atenção ao detalhe que quase ninguém conhece: esse prazo não apaga um saldo a teu favor — uma devolução podes continuar a reclamá-la.
7. Repassam-te as casas vazias
Quando há habitações vazias no edifício (Leerstand), a parte de despesas dessas habitações corre por princípio por conta do proprietário — não se reparte pelos inquilinos que ficam. O sinal típico segundo as associações de inquilinos: a tua percentagem de repartição sobe de um ano para o outro sem que a tua casa tenha mudado. Compara a área total do edifício usada na conta com a do ano anterior.
8. O mesmo serviço aparece cobrado duas vezes
Acontece mais do que parece, sobretudo com limpeza, jardinagem e porteiro: o mesmo trabalho aparece com dois nomes diferentes, ou um serviço externo contratado soma-se ao do Hausmeister que já o incluía. Revê as rubricas à procura de sobreposições e soma tu as parcelas — os erros de pura aritmética também estão no ranking.
9. O porteiro que afinal é um técnico de reparações
Os custos do Hausmeister são repassáveis (§ 2 Nr. 14 BetrKV) — mas só o trabalho corrente. Se o porteiro faz reparações ou tarefas de administração, essa parte deve ser descontada. Uma rubrica de porteiro invulgarmente alta, ou que cresce muito de um ano para o outro, é das que mais merece a pergunta: o que inclui exatamente?
10. Falta a repartição dos custos de CO₂
Desde 1 de janeiro de 2023, a lei (CO2KostAufG) obriga a repartir o custo do CO₂ do aquecimento entre senhorio e inquilino segundo um modelo de escalões (Stufenmodell) que depende da eficiência do edifício: quanto pior isolado, mais paga o senhorio. Se o teu edifício tem aquecimento central a gás ou gasóleo e na tua conta não aparece nenhuma CO₂-Kostenaufteilung, falta algo que desde 2023 é obrigatório.
O que fazer com o que encontrares
Nenhum destes pontos significa, por si só, que a tua conta é inválida ou que te devem dinheiro — isso só pode ser avaliado por quem veja o teu caso completo, com o contrato e os comprovativos. O que podes fazer tu, hoje e grátis: marcar o que te chamar a atenção e perguntá-lo ao senhorio por escrito. Tens além disso o direito de pedir para ver as faturas originais em que a conta se baseia (Belegeinsicht, § 259 BGB), sem justificar porquê. E se o caso for sério, uma associação de inquilinos (Mieterverein) revê-o por pouco dinheiro.
Se leres espanhol: temos também um verificador interativo grátis da Nebenkostenabrechnung (em espanhol), que aplica estas mesmas regras às datas e rubricas que marcares — sem registo e sem enviar nenhum documento. E este artigo também existe em espanhol.